Site ve toplu yapı yönetimlerinde nitelikli bir çalışanı (müdür, muhasebe personeli, teknik personel veya halkla ilişkiler/resepsiyon görevlisi) kaybetmek, sadece yeni bir ilan verme maliyetinden ibaret değildir. İnsan kaynakları araştırmaları ve sektör pratikleri, bir personelin ayrılmasının toplam maliyetinin, o personelin 3 ila 6 aylık brüt maaşına denk geldiğini göstermektedir.
2026 yılı güncel mevzuatı, artan personel maliyetleri ve SGK işveren desteğindeki değişiklikler (örneğin %5'lik hazine teşvikinin %2'ye düşmesi gibi unsurlar) göz önüne alındığında, bu kayıp kat maliklerinin bütçesine (aidatlara) doğrudan ek bir yük olarak yansır.
Bir çalışanın ayrılma sürecinde ortaya çıkan görünür ve görünmeyen maliyet unsurları şu şekildedir:
1. Doğrudan Finansal Maliyetler (Görünür Maliyetler)
Kıdem ve İhbar Tazminatları: İş kanunu uyarınca, haklı neden olmaksızın işten çıkarılan veya emeklilik gibi nedenlerle ayrılan personelin birikmiş kıdem tazminatları ciddi bir nakit çıkışı yaratır. 2026 yılı asgari ücret tabanı ve tavan ücretlerindeki artış, bu kalemi en büyük bütçe yükü haline getirmiştir.
İzin Hakları ve Fazla Mesai Alacakları: Personelin kullanmadığı yıllık izinlerin ücreti ve varsa ödenmemiş fazla mesai alacakları ayrılış esnasında nakit olarak ödenir.
İşe Alım ve İlan Giderleri: Yeni personel bulmak için İK platformlarına verilen ilanlar, aracı kurumlara ödenen ücretler veya danışmanlık maliyetleri.
2. Süreç ve Verimsizlik Maliyetleri (Gizli Maliyetler)
Oryantasyon ve Adaptasyon Süresi: Yeni gelen bir personelin siteye, kat maliklerinin yapısına, kullanılan site yönetim yazılımlarına ve operasyonel rutine tam olarak adapte olması en az 2 ila 3 ay sürer. Bu süreçte yeni çalışanın tam performans gösterememesi gizli bir maliyettir.
Diğer Çalışanların Aşırı Yüklenmesi: Açılan pozisyon doldurulana kadar mevcut personelin iş yükü artar. Bu durum motivasyon düşüklüğüne, diğer personelin de işten uzaklaşmasına veya fazla mesai ücretlerinin katlanmasına yol açar.
Yönetim Kurulunun Zaman Kaybı: Mülakatların yapılması, cv incelemeleri ve işe alım süreçleri, site yönetim kurullarının veya icra birimlerinin asıl operasyonel işlerine ayırması gereken zamandan çalar.
3. Kurumsal Hafıza ve İtibar Kaybı
Kurumsal Hafızanın Silinmesi: Giden personel; sitenin kronik teknik sorunlarını, sakinlerin özel hassasiyetlerini ve geçmişe dönük hukuki/idari süreçlerin detaylarını da beraberinde götürür. Yeni personelin bu gizli bilgileri deneme-yanılma yoluyla öğrenmesi siteye teknik hasar veya bütçe zararı olarak dönebilir.
Sakinlerin Memnuniyetsizliği: Sürekli personel değişen bir sitede, hizmet kalitesinde (temizlik, güvenlik, halkla ilişkiler) aksamalar yaşanır. Bu durum kat maliklerinin yönetime olan güvenini zedeler ve aidat tahsilat oranlarını olumsuz etkileyebilir.
Özetle: 2026 yılı şartlarında, aylık brüt maliyeti 35.000 TL olan idari bir personelin kaybedilmesi; kıdem alacakları, işe alım giderleri ve ilk aylardaki verimsizlik sendromu toplandığında site bütçesine tek seferde veya dolaylı olarak 100.000 TL ile 200.000 TL arasında ek bir maliyet yüklemektedir.
Bu nedenle modern tesis yönetiminde, personeli kaybettikten sonra yenisini aramak yerine; doğru yan haklar, adil çalışma saatleri, sürekli eğitim imkanları ve huzurlu bir çalışma ortamı ile "personeli elde tutma" (retention) stratejilerine yatırım yapmak çok daha ekonomiktir.
Hamdi Öyke
SİYÖMDER Gn.Bşk.
23.06.2026 - İstanbul