Değerli Kat Malikleri ve Site Yöneticileri,
Yaklaşan 2026 yılı Olağan Genel Kurul toplantıları öncesinde, İşletme Projesi hazırlıklarında dikkate alınması gereken yasal ve finansal stratejilere dair hatırlatmalarımızı ve tavsiyelerimizi bilgilerinize sunarız.
1. Yasal Dayanaklar ve Yönetici Sorumluluğu
İşletme Projesi hazırlıklarında Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri esas alınmalıdır:
KMK Madde 20: İşletme bütçesinin hazırlanmasında bu madde hükümleri temel alınmalıdır.
KMK Madde 35: Projenin hazırlanması ve uygulanması tamamen yöneticinin sorumluluğundadır.
KMK Madde 40: Avansların ödenmemesi durumunda yöneticinin görevi bırakma hakkının olduğu hatırda tutulmalıdır.
2. 2026 Yılı Finansal Projeksiyonları
Gelecek yılın belirsizliklerini dikkate alarak bütçeleme yapılırken gerçekçi tahminler kullanılmalıdır:
Enflasyon Beklentisi: Enerji fiyatlarındaki artışlar göz önüne alındığında, 2026 yılı enflasyon beklentisi %45 - %50 aralığındadır.
Kur Değeri: 31 Aralık 2026 itibarıyla dolar beklentisi 50.00 TL olarak öngörülmektedir.
Bütçe Süresi: Aidatların bir ila bir buçuk ay geriden gelmesi gerçeği nedeniyle, İşletme Projesinin on iki aylık değil, 13 veya 14 ay üzerinden hesaplanması finansal sürdürülebilirlik açısından faydalı olacaktır.
3. Yönetim Başarısı Kriteri
Yönetimlerin başarısı, aidat toplama oranlarıyla doğrudan ilişkilidir:
Toplu yapı ve bloklarda aylık aidat toplama oranı %80 ve üzeri değil ise yönetim başarısız kabul edilmelidir.
Bu durumda yönetim, ya tekrar görev almamalı ya da komşuluk ilişkilerini ve tahsilat stratejilerini acilen gözden geçirmelidir.
4. Yatırım Projelerinin Bütçeden Ayrılması
İşletme Projesi (güncel giderler) ile yatırım bütçesi net bir şekilde ayrılmalıdır:
Ortak alan sigortası ve kıdem/ihbar tazminat fonu gibi kalemler işletme projesine dahil edilmemelidir.
Bu tür kalemler, kat maliklerince her yıl ayrı ayrı görüşülmesi ve karara bağlanması gereken birer yatırım projesidir.
5. Teknik İşlerde İsrafı Önleyici Tedbirler
Büyük tadilat, inşaat ve boya gibi işlerde mevsimsel ve maliyet avantajı gözetilmelidir:
Bu tür işler için en uygun dönemler ilkbahar ve yaz aylarıdır.
Kış aylarında yapılan toplantılarda sadece emanet (geçici) ya da mimari komisyonlar kurulmalı, bu komisyonlara:
Yaklaşık maliyet ve keşif özetlerini hazırlama,
Kamu kurumlarından gerekli izinleri alma,
Teklif ve raporları toplama
gibi işler için üç aylık süre ve yetki verilmelidir.
Tüm iş ve işlemlerin, dönem fiyatları ve işçilik maliyetleri üzerinden ilkbahar ayında yapılacak Olağan Genel Kurul toplantısında karara bağlanması, toplu yapı ve bloklardaki israfı önleyici en önemli tedbirdir.
Bu vesile ile SİYÖMDER olarak, 2026 yılı Olağan Genel Kurul toplantılarının kavgasız, gürültüsüz, geniş katılımlı geçmesini ve ülkemize hizmet sektörü anlamında faydalar yaratmasını temenni ederiz. ?Saygılarımla,
Hamdi Öyke
SİYÖMDER Genel Başkanı
03.12.2025 - İstanbul